Doresc sa trecem cu bine peste cresterea preturilor la carburanti, energie electrica si mancare!

Doresc sa trecem cu bine peste cresterea somajului si scaderea salariilor cu o medie de 25%!

Doresc sa trecem cu bine peste sistarea temporara (?) a programului “Prima casa” si a incetinirii creditarii imobiliare!

Doresc ca Quadra Place Management, administratorul complexului, sa faca treaba pentru care este platita!

Doresc ca Conarg sa ne linisteasca cu hartii mult mai convingatoare ca totul este in regula cu cladirea!

Doresc ca Conarg sa inceapa monitorizarea fisurilor si sa corecteze eventuale probleme aparute!

Doresc ca tevile de la subsol sa nu mai “planga” atat de des!

Doresc sa avem spatii adecvate de depozitarea gunoiului!

Doresc ca vorba partenerilor nostrii de afaceri sa le fie fapta!

Mos Craciun, daca voi fi cuminte anul acesta, pot spera sa primesc toate acestea cand treci la iarna pe la mine?

In complexul Rasarit de Soare deocamdata exista un singur furnizor de Internet si telefonie – Romtelecom. Ei sunt cei care au cablat alaturi de Conarg complexul.

Racordarea la Romtelecom este facila si rapida. Dupa ce l-am contactat pe reprezentantul comercial al companiei, a doua zi am avut Internet, TV si telefon.

Insa performantele la Internetul ADSL din complex nu sunt impresionante. De departe, punctul cel mai slab al acestei solutii de transfer de date este uploadul – un modest 60 kbps.

Vestea buna este ca Romtelecom si-a propus ca de la anul sa aduca Internet VDSL, adica un transfer mai sprinten de date.

Atentie! Contractul cu Romtelecom se semneaza pe minim 2 ani.

Ce facem daca vrem alti furnizori de Internet in complex? Trebuie sa convingem concurenta sa isi largeasca infrastructura in Rasarit de Soare. Ce presupune acest lucru?

Pai inceputul este un numar suficient de mare de cereri de abonare in complex. In cazul RDS-RCS numarul magic este de 10 cereri de bransament pe scara.

UPC a refuzat sa imi dea un raspuns clar asupra cifrei critice ce face roata sa se invarta; mi-au spus doar ca analiza proiectului tehnic se face si pe baza unei singuri cereri, insa un numar mai mare de doritori ar urgenta lucrurilor.

Bun. Avem cererile de bransament, iar furnizorul de Internet evalueaza ca largirea infrastructurii in complex este o buna investitie. Ce urmeaza?

O vizita a furnizorului de Internet la administratia cladirii care trebuie sa isi dea acordul pentru proiectul tehnic presupus de livrarea acestor servicii.

In masura in care exista mai multi proprietari care doresc acelasi furnizor de Internet, este bine sa isi manifeste optiunea catre asociatie. Comitetul executiv al acesteia poate reprezenta dorinta proprietarilor in fata Quadra Place Management.

Atentie! Migrarea de pe Romtelecom catre alt furnizor de Internet se poate face numai dupa expirarea celor 2 ani contractuali!

Este o veste buna, insa si una rea pentru viitorii proprietari.

Buna pentru ca Conarg este printre putinii dezvoltatori care finalizeaza un proiect rezidential in aceasta perioada de apocalipsa imobiliara.

Rea pentru ca conform articolelor 19 si 20 din antecontractul de vanzare-cumparare semnat intre parti, dupa finalizarea apartamentului, vanzatoarea va transmite o notificare cumparatorilor in care se va preciza data, locul si ora la care partile se vor prezenta la imobil in vederea semnarii unui proces verbal in care se va constata respectarea parametrilor tehnici (calitativi si cantitativi) ai imobilului.

Dupa semnarea acestui process verbal, partile vor agrea data (nu mai mult de 21 de zile lucratoare de la data semnarii procesului verbal), locul si ora la care se vor prezenta in fata notarului public in scopul semnarii contractului de vanzare cumparare in forma autentica.

In contract nu este mentionat termenul la care trebuie facuta plata (acest lucru va fi specificat in contractul de vanzare-cumparare in forma autentica semnat si intre parti), insa se mentioneaza o intarziere de plata maxima de 45 de zile (Articolul 18) incapand cu care Conarg poate opta, liber si exclusiv la libera sa apreciere intre:
- a acorda un nou termen cumparatorilor sau
- a desface antecontractul, situatie in care cumparatorul va putea recupera numai 50% din suma avansata.

Conform Articolului 17 din antecontractul de vanzare-cumparare, pentru fiecare zi de intarziere a efectuarii platii, se va percepe o penalitate de 0,05% aplicata sumei restante, insa valoarea totala a penalitatilor nu va putea depasi 5000 EUR (situatie in care se poate ajunge la desfacerea antecontractului).

Concluzionand, cine nu vrea penalitati, ca sa nu mai vorbim de pierderea a 50% din suma data déjà Conargului, e bine sa aiba toti banii restanti in luna noiembrie.

Acest lucru inseamna 8 luni in plus la contractarea unui credit ipotecar si 8 luni in minus pentru a strange bani.

Este si normal. Daca esti nemultumit de ceva, doresti sa previ pe toata lumea de acest lucru.

Daca ai dubii, vrei sa iti verifici indoielile cu cei din jur, ideal cu cei care trec prin acelasi lucru ca si tine.

Intr-o perioada de panica, doresc sa scriu despre lucrurile bune ale complexului RDS.

Constructia:
Este punctul forte al RDS-ului. Lucrarile merg foarte bine avand un avans in fata agendei proiectului stabilita intial. Astfel, in apartamentele care déjà au geamurile puse s-a trecut la finisaje.

Undeva inspre luna mai vor fi deschise publicului in cateva apartamente finisate. Vom putea vedea atunci pe viu calitatea executiei si respectarea termenilor contractuali.

Strategia Conarg:
Compania anunta la inceputul anului 2008 lansarea complexului Rasarit de Soare din Titan, iar in toamna lui 2008 lansarea Quadra Place 2 din Militari.

Schimbarea totala a dinamicii achizitiilor imobiliare a facut ca Quadra Place 2 sa devina un proiect nevandabil in prezent.

La sfarsitul lui 2008 constructorul anunta sistarea pe termen nedeterminat a acestuit proiect (QP2). A fost o decizie mai mult decat inteleapta, care permite concentrarea intregilor resurse Conarg in directia RDS.

Multi dintre clientii RDS au ales acest proiect tocmai din cauza cartii de vizita a constructorului. Cati dezvoltatori aveau la inceputul lui 2008 in portofoliu un complex asemeni Quadra Place 1?

Pare logic ca Conarg SA sa doreasca sa isi consolideze pe piata imaginea de constructor care isi respecta contractele. Este cea mai sigura cale de a vinde masiv si in viitor.

Un RDS livrat la timp, conform specificatiilor stabilite in contract, valoreaza enorm la capitolul carte de vizita in aceste vremuri in care dezvoltatorii se sting unul cate unul. 

Termeni financiari:
Oferta RDS la momentul lansarii era una dintre cele mai bune de pe piata. Evident ca scaderea preturilor la imobiliare a afectat inclusiv apartamentele noi. Se vorbeste in prezent de scaderi de pana la 10%.

Conarg SA, sustinut tot mai putin de Raiffeisen Bank care a eliminat pentru moment oferta de credite pentru apartamentele RDS neterminate, a venit in intampinarea clientilot cu reduceri importante in cazul efectuarii unor plati in avans.

Putem specula ca se incearca o armonizare subtila a preturilor apartamentelor contractate in prima jumatate a lui 2008 cu oferta din 2009 si 2010.

Comunicarea cu clientul:
Vanzarea complexului RDS se face de catre Eurisko. Se simte o mare flexibilitate si proptitudine la nevoile clientului.

Din pacate nu exista un centru virtual autorizat de informare tip blog sau forum unde reprezentanti Conarg si Eurisko sa ofere raspunsuri “oficiale” la intrebarile clientului; singura solutie este comunicarea directa prin email sau telefon cu broker-ul Eurisko.

In concluzie, cred ca RDS este unul dintre cele mai solide proiecte rezidentiale in derulare in prezent. Mai avem inca un an ca sa vedem nu ne-am inselat.

Acum, la mai bine de 1 an de la lansare, acest procent a urcat la abia 65%.

Este o evolutie normala in aceasta perioada. Ce face insa pentru a se vinde mai multe apartamente in acest complex?

Putem raspunde cu mana pe inima la aceasta intrebare numai pentru piata romaneasca.

Ei bine, Conarg SA & Eurisko nu face mare lucru ca sa vanda.

Nu s-a numarat printre expozantii targului de imobiliare din perioada 5-8 februarie 2009.

Nu apare in reclame publicate in reviste de specialitate.

Singurele “aparitii” sunt articole periodice despre imobiliare publicate de Ziarul Financiar.

Ca locatar mi-ar place sa vad acest proiect vandut intr-o proportie mai mare.

Sper ca pagina RDS Info sa ajute, macar in mica masura, a complexului RDS.

Pentru a intelege cat de diferita este aceasta situatie fata de inceputul anului 2008 este suficient sa analizam evolutia vazarilor apartamentelor din cadrul complexului rezidential Rasarit de Soare:

La mai putin de 3 luni de la lansare (februarie 2008) cele 998 apartamente erau vandute in proportie de 50%. In prezent, la aproape 1 an de la lansare, acest procent a urcat abia la 65%.

Cum s-a ajuns aici? Ingradirea accesului la credite, pe de o parte, si diparitia motivatiei unor tranzactii cu caracter speculativ pe de alta.

Ritmul de crestere al preturilor apartamentelor din Bucuresti i-a facut pe multi sa creada ca acest lucru va continua. Parea o investitie buna, cu profit sigur, achizitionarea unui apartament in aceste conditii. Numarul clientilor care cadeau sub incidenta acestui profil era unul consistent.

De asemenea, cetatenii straini, obisnuiti cu preturile mai mari din capitalele europene, au mizat pe asemanarea evolutiei pietei de imobiliare din Bucuresti cu alte capitale din Europa de Est (Varsovia, Praga, Bratislava, etc).

Decalajul de 5 ani intre dezvoltarea economica a Romaniei si a celorlate state est-europene déjà admise in UE justifica aceasta prognoza.

La inceputul lui 2008 metrul patrat construit valora in Varsovia de 2 ori mai mult.

A cumpara o proprietate de 2 ori mai ieftin si ulterior sa o inchiriezi la preturi europene pana la vanzarea sa catre terti in 2012 parea o afacere mai mult decat buna.

Din acest motiv nu trebuie sa ne surprinda ca o mare parte din clienti RDS sunt cetateni straini amatori de profit rapid.

Acest entuziasm a fost curmat brusc in a doua jumatate a anului 2008. Bancile au inceput sa anunte ca au probleme si sa inceapa ca mearga cu caciula in maini sa ceara bani pe la guvernele din tara de origine.

ING si Raiffeisen sunt numai cateva exemple ale colosilor metamorfozati in pitici in timpul crizei.

Prima conseciinta acestei situatii a fost limitarea accesului la credite atat pentru persoane fizice, cat si pentru persoane juridice.

S-a produs astfel o reactive in lant: lipsa creditarii bancare a dus la imposibilitatea atat a lansarii unor proiecte noi, cat si la cea a achizitiei apartamentelor existente déjà pe piata.

Preturi la imobiliare s-au agatat disperat de maximul din vara lui 2008, insa au incep timid (cu pana la 10%) sa scada. In prezent au ramas cat de cat vandabile numai apartamentele cu suprafata mai mica (pana in 70 mp), implicit mai ieftine.

Acest foarte usor declin al preturilor poate insa sa fie bulgarele de zapada care se transforma in avalansa. El genereaza teama bancilor in slaba performanta a creditelor imobiliare. Din aceasta cauza ele au inceput sa subevalueze exagerat de mult proprietatile ipotecate.

Situatia aceasta arunca in derizoriu cresterea gradului de indatorare admis de BNR. La ce foloseste sa poti cere mai multi bani de la banca daca nu ai suficiente garantii pentru a contracta un credit imobiliar?

Nesiguranta bancilor in creditatea achizitionarii imobilelor este evidenta si in cazul complexului RDS.

Raiffeisen, banca care a finantat partial acest complex, a incetat din luna februarie 2009 sa mai crediteze apartamentele  neterminate din RDS pentru cei care dadusera un avans de numai 25%.

Acest lucru nu poate insemna decat ca finantarea in proportie de 75% a acestor apartamente nu este considerata performanta.

Si mai inseamna inca un lucru: mai multa presiune pe clientul complexului RDS si pe constructorul Conarg.

Pentru ca lucrurile sa aiba un final fericit este nevoie de 2 lucruri:

• Un acces mai larg la liniile de creditare incepand cu 2010 pentru clientii RDS
• Existenta unor lichiditati in buzunarul contructorului astfel incat sa poata termina proiectul in conditiile lipsei unor linii noi de finantare si a lipsei de moment a unor noi vanzari de apartamente.

Timpul ne va arata daca aceste 2 lucruri se vor intampla simultan.