Legea votata la sfarsitul lunii noiembrie a anului trecut, conform careia nivelul Taxei pe Valoarea Adaugata (TVA) la achizitia unei locuinte noi cu un pret mai mic de 380.000 de lei scade de la 19% la 5% a ramas deocamdata fara efecte, cel putin in randul celor mai importante firme de consultanta de pe piata, care nu au vandut nicio locuinta in noile conditii.

 
“Nu am intermediat tranzactii cu TVA de 5% si pentru ca nu se cunosc toate modalitatile de aplicare a acestei legi. Unul dintre dezvoltatorii cu care lucram, un jucator important pe piata de real estate, asteapta raspuns de la Ministerul Finantelor referitor la cursul euro care trebuie folosit la determinarea valorii apartamentului in RON. Inca nu a primit niciun raspuns”, au declarat reprezentantii firmei Colliers International, cel mai mare jucator de pe piata de consultanta imobiliara.

Textul ordonantei de urgenta publicate in Monitorul Oficial la data de 4 decembrie 2008 spune ca TVA de 5% se aplica la “livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depaseste suma de 380.000 de lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de orice persoana necasatorita sau familie”.

In ciuda faptului ca in cadrul a numeroase proiecte pot fi gasite garsoniere sau chiar apartamente cu doua camere al caror pret este sub nivelul de 380.000 de lei, agentiile imobiliare nu au intermediat inca acest gen de tranzactii, inclusiv pe fondul scazut al vanzarilor in general.

Astfel, nici consultantii de la CBRE Eurisko, numarul doi de pe piata de profil, nu au intermediat contracte de vanzare-cumparare cu o cota redusa de TVA, potrivit lui Ionut Bordei, directorul departamentului rezidential al firmei.

Legea este inca putin cunoscuta si potentialilor cumparatori, dar si agentilor, reiese din informatiile furnizate de cei din urma.

“Nu am avut niciun caz de cumparatori interesati de apartamente cu un pret de sub 100.000 si nici nu stim cum sa aplicam legea. Multi clienti nici nu stiu inca de existenta acestei legi. Am intermediat sase tranzactii de la inceputul anului cu o valoare medie de 150.000 de euro”, a declarat Valentin Ilie, CEO al firmei de consultanta imobiliara Coldwell Banker Affiliates of Romania, unul dintre cei mai importanti jucatori de pe segmentul rezidential.

Nici firmele de consultanta imobiliara ceva mai mici, precum Neocasa, Euroest sau Perfect Casa nu au intermediat tranzactii cu TVA redusa, astfel ca daca acest gen de tranzactii au fost realizate, ele reprezinta o exceptie mai degraba decat o regula.

“Din cate stiu, in firma nu au fost inca semnate acest gen de tranzactii. Chiar si noi suntem curiosi cum va fi legea pusa in practica la notar. Legea este deocamdata pe hartie, dar asteptam sa vedem cum va fi aplicata”, a declarat Brindusa Mutoiu, broker in cadrul firmei Euroest.

Pe de alta parte, unele agentii se concentreaza in special pe vanzarea locuintelor din zone de lux, al caror pret depaseste pragul de 380.000 de lei.

“Inca nu am intermediat astfel de tranzactii, tinand cont si de faptul ca media noastra de tranzactionare este ceva mai sus”, a declarat si Florina Mantescu, director adjunct in cadrul departamentului rezidential al Neocasa.

Cele sase agentii imobiliare chestionate pe aceasta tema ruleaza impreuna afaceri de peste 40 de milioane de euro din consultanta imobiliara, in conditiile in care intreaga piata era estimata la circa 60-70 de milioane de euro la nivelul anului 2007, nivel apropiat de cel de anul trecut, tinand cont ca segmente precum investitii, vanzari de terenuri si vanzari rezidentiale au fost sub nivelul din urma cu doi ani.

Anuntul Guvernului Tariceanu in legatura cu introducerea cotei reduse pentru locuintele cu un pret mai mic de 380.000 de lei a fost primit cu entuziasm la vremea respectiva de o serie de companii care dezvolta locuinte al caror pret este sub acest nivel, precum Romfelt Real Estate sau Gigant Construct.

Dezvoltatorii si-au sustinut flexibilitatea de a lasa la pret in cazul apartamentelor a caror valoare depaseste cu putin pragul de 380.000 de lei, care era echivalentul a aproximativ 100.000 de euro la vremea respectiva. In plus, unii jucatori au luat in calcul inclusiv constructia unor apartamente mai mici sau vanzarea locuintelor fara finisaje, tocmai pentru a putea cuprinde cat mai multe locuinte in acest barem.

Aplicarea acestui barem duce la o reducere a pretului de pana la 52.000 de lei, respectiv 12.000 de euro, tinand cont de un curs actual de 4,3 lei/euro, care poate fi insa anulat de nivelul ridicat al dobanzilor bancare practicate in prezent pe piata.

Pe lista proiectelor in care pretul locuintelor porneste de la valori sub acest nivel se numara si ansamblurile Rasarit de Soare, Rams Residential, Edenia Titan sau Cosmopolis, unde pot fi cumparate chiar si apartamente cu doua camere in acesti bani.

Cu toate acestea, numarul tranzactiilor a fost extrem de redus in ultimele luni precum si la inceputul acestui an, principalele motive ale acestui fapt fiind legate de nivelul scazut al finantarilor bancare, precum si de asteptarile potentialilor cumparatori ca pretul locuintelor sa scada in continuare, dupa mai multi ani de crestere sustinuta.

Piata rezidentiala din Bucuresti a devenit una a cumparatorilor inca de anul trecut, cand preturile apartamentelor au inceput sa scada, in special in cazul locuintelor vechi.

Ulterior, dezvoltatorii imobiliari au inceput sa ofere diverse promotii si reduceri, cu scopul de a revitaliza vanzarile care au intrat in impas.

Majoritatea dezvoltatorilor imobiliari au vandut incepand cu ultimele luni ale anului trecut 1,2 maxim 5 apartamente lunar, motiv pentru care o serie de proiecte au fost blocate pana la imbunatatirea conditiilor de pe piata.
 
Ce prevede legea de aplicare a cotei reduse la locuinte:

• Cota redusa de 5% se aplica asupra bazei de impozitare pentru livrarea locuintelor ca parte a politicii sociale, inclusiv a terenului pe care sunt construite;
• Termenul livrare ca parte a politicii sociale include livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depaseste suma de 380.000 de lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de orice persoana necasatorita sau familie;
• Cota redusa se aplica numai in cazul locuintelor care in momentul vanzarii pot fi locuite ca atare si daca terenul pe care este construita locuinta nu depaseste suprafata de 250 mp, inclusiv amprenta la sol a locuintei, in cazul caselor de locuit individuale;
• Orice persoana necasatorita sau familie poate achizitiona o singura locuinta cu cota redusa de 5%, respectiv: 1. in cazul persoanelor necasatorite, sa nu fi detinut si sa nu detina nicio locuinta in proprietate pe care au achizitionat-o cu cota de 5%; 2. in cazul familiilor, sotul sau sotia sa nu fi detinut si sa nu detina, fiecare sau impreuna, nicio locuinta in proprietate pe care a/au achizitionat-o cu cota de 5%.

Sursa: extrase din Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, Nr. 815/4.XII.2008

Bugetul de 100.000 de euro pentru achizitia unei locuinte in Bucuresti nu-ti ofera multe variante in momentul de fata; mai exact: un apartament de doua camere de 50-60 de metri patrati intr-un bloc vechi sau unul de 45-55 de metri patrati intr-un ansamblu rezidential nou, potrivit datelor consultantilor imobiliari privind preturile pe metrul patrat.

Bineinteles, acestea sunt niste medii. Nu poti cumpara cu acesti bani nici macar o garsoniera intr-o zona buna din Baneasa sau Dorobanti, in timp ce pe segmentul locuintelor vechi poti spera chiar la un apartament cu trei camere, intr-o zona precum Berceni sau Pantelimon, in functie de suprafete si dotari, arata o analiza pe baza informatiilor stranse in cea de-a treia editie a catalogului de Ansambluri Rezidentiale realizat de Business Magazin.

In ceea ce priveste locuintele noi, potentialii cumparatori cu un buget de 100.000 de euro nu sunt irealisti daca isi propun un apartament cu doua camere, dar acestea sunt construite, de regula, la extremitatile orasului, in zone cu acces ceva mai dificil la mijloacele de transport in comun sau chiar in localitatile din jurul Bucurestiului.

O privire sumara asupra ofertei de locuinte noi de pe piata locala arata ca majoritatea ansamblurilor cu preturi relativ mici sunt construite de companii cu actionariat local, care au beneficiat si de loturi cumparate din timp, la preturi mai mici fata de ce se vehiculeaza astazi pe piata, care au facut ca aportul terenului in costurile totale sa fie mai mic. Astfel, apartamente pornind de la preturi de 1.000-1.200 euro/metrul patrat construit pot fi gasite in ansambluri precum Confort City, realizat de Domus Stil, Rasarit de Soare (Conarg) sau Primavara Drumul Taberei (Can Serv), firme controlate de oameni de afaceri romani.

Tinand cont de aceste informatii si de actualele dobanzi de pe piata bancara, un cuplu trebuie sa castige lunar peste 1.500 de euro pentru a-si putea permite o astfel de locuinta, luand in calcul un credit de 75.000 de euro pe o perioada de 20 de ani (presupunem ca detine un avans de 25.000 de euro), la un grad de indatorare de 60%.

Practic, un cuplu in cadrul caruia ambii membri castiga cu 60% peste media salariilor din Capitala si-ar putea permite in prezent un apartament cu doua camere la marginea orasului, pentru care trebuie timp de 20 de ani sa renunte la peste 60% din veniturile actuale.

Criteriul accesibilitatii locuintelor este tot mai des pronuntat de o serie de consultanti, element care intra oarecum in contradictie cu cel al costurilor, care au crescut constant pana in acest an.

Cu alte cuvinte, vanzatorii de terenuri, dar si companiile de constructii ar trebui sa ia in calcul costuri din care sa rezulte preturi pe care piata, respectiv utilizatorul final, sa le poata sustine.

In masura in care salariile vor continua sa creasca in urmatoarea perioada in ciuda crizei financiare internationale care se va lasa cu reduceri de investitii, dar si de costuri din partea unor companii multinationale de pe piata locala, locuintele de 100.000 de euro ar putea deveni accesibile unei categorii mai mari, respectiv un pret corect pentru clasa medie.

Evolutia vanzarilor in cadrul ansamblurilor rezidentiale mari din Capitala a variat de la un proiect la altul, astfel ca in timp ce unele companii sustin ca numarul apartamentelor vandute a crescut, altele au suferit pe seama micsorarii numarului de investitori speculativi si a conditiilor mai aspre de creditare, arata datele unei analize ZF pe baza informatiilor solicitate reprezentantilor a opt dintre cele mai mari proiecte.

Astfel, compania cu actionariat turc Opus Land Development, care dezvolta in localitatea Stefanesti din nordul Capitalei unul dintre cele mai mari ansambluri rezidentiale din jurul Bucurestiului, a vandut de la inceputul anului (sapte luni) 230 de apartamente, mai putine decat vindea anul trecut intr-o luna, tinand cont ca in patru luni au fost tranzactionate peste 1.000 de locuinte (250 de unitati/luna).

“Putem spune ca mergem in paralel cu piata si, tinand cont de contextul actual, in care vanzarile au scazut semnificativ in majoritatea proiectelor, rezultatele sunt satisfacatoare. In plus, investitorii in apartamente off-plan cumpara mult mai putine locuinte fata de anul trecut”, au declarat pentru ZF reprezentantii Opus. Cosmopolis este un proiect cu 4.600 de locuinte care urmeaza a fi dezvoltat in mai multe etape, investitia totala fiind estimata la aproximativ 700 de milioane de euro.

Per total, pana in prezent au fost vandute peste 1.200 de locuinte in cadrul proiectului, dintre care circa 300 au fost preluate de catre doi investitori, unul din Canada si unul din Marea Britanie, potrivit declaratiilor anterioare ale oficialilor companiei.

Tinand cont de contractele incheiate anul trecut, compania se afla in grafic cu vanzarile, in conditiile in care prima etapa a proiectului, care cuprinde 565 de locuinte vandute integral, are termen de finalizare sfarsitul anului 2009.

Unul dintre punctele forte ale proiectului dezvoltat pe un teren de 100 de hectare este pretul – 1.100 – 1.200 euro/mp construit plus TVA – sub media proiectelor din interiorul si imprejurimile imediate ale Capitalei.

Pe de alta parte, si in cadrul proiectului West Park din Militari vanzarile au cunoscut o usoara scadere, astfel ca de la o medie de circa 10 apartamente vandute lunar pana la sfarsitul anului 2007, anul acesta au fost vandute in jur de 65 de locuinte (9 apartamente/luna), potrivit datelor furnizate de catre reprezentantii companiei dezvoltatoare, Seven Hills.

Proiectul prevede constructia a peste 1.400 de apartamente in 19 blocuri, primele 197 de locuinte urmand a fi livrate pana la sfarsitul acestui an. In cadrul West Park au fost vandute in decurs de doi ani si trei luni circa 270 de apartamente. Preturile in cadrul proiectului sunt de circa 1.150 de euro/ metrul patrat construit plus TVA.

Tot in categoria apartamentelor cu preturi relativ mici intra si locuintele din cadrul ansamblului Confort City, dezvoltat de compania Domus Stil a fratilor Negoita, in cadrul caruia ritmul vanzarilor a crescut cu peste 20% in acest an, tinand cont ca in sapte luni au fost vandute aproximativ 550 de locuinte, potrivit reprezentantilor companiei.

Proiectul cuprinde 1.580 de apartamente dezvoltate in cadrul a 12 blocuri de 10 etaje, situat la iesirea din Bucuresti catre Constanta. Vanzarile in cadrul proiectului, care are preturi de 1.000 – 1.100 euro/ mp, au inceput in octombrie anul trecut, la un ritm de circa 63 de locuinte lunar.

Potrivit datelor prezentate de companie, anul acesta au fost vandute aproximativ 78 de locuinte in fiecare luna. Numarul ansamblurilor rezidentiale lansate anul acesta in Capitala a fost destul de redus, tinand cont ca volumul vanzarilor a scazut, iar o serie de dezvoltatori asteapta la randul lor sa vada care va fi evolutia pietei.

Cu toate acestea, in cadrul proiectului Rasarit de Soare din cartierul Titan, a carui constructie si vanzare a inceput in luna februarie a acestui an, vanzarile au depasit 500 de unitati.

“Avand in vedere faptul ca in numai cinci luni de la lansarea proiectului ‘Rasarit de Soare’ s-au vandut mai bine de 50% din totalul apartamentelor, putem spune ca rezultatele se ridica la nivelul asteptarilor”, a declarat Sorin Crisan, account manager al departamentului rezidential al firmei CBRE Eurisko, care se ocupa de vanzarea proiectului.

Proiectul cuprinde sapte blocuri cu 988 de apartamente, este realizat de firma Conarg din Pitesti si are preturi de circa 1.100 de euro/mp construit plus TVA.

Pe de alta parte, in cadrul zonei rezidentiale din proiectul Baneasa, dezvoltat in nordul Capitalei, desi la inceputul anului au fost demarate lucrarile de constructie la cea de-a doua faza, care cuprinde 600 de apartamente, acestea nu au fost inca puse in vanzare.

Cele mai active banci de pe piata locala, in ceea ce priveste creditele acordate companiilor care dezvolta ansambluri rezidentiale in Capitala, sunt Alpha Bank si BCR, potrivit unei analize bazate pe informatiile furnizate de catre companii in piata.

Astfel, grecii de la Alpha Bank finanteaza dezvoltarea a cel putin sase ansambluri rezidentiale (Blue Tower si Romfelt Plaza din Colentina, Green Vista si Liziera din Pipera, Odyssea Residential din Baneasa si Asmita Gardens de pe Splaiul Unirii), in timp ce BCR a acordat cea mai importanta linie de creditare pentru realizarea de locuinte – 575 de milioane de euro catre dezvoltatorul Copper Beech – si finanteaza cel putin alte trei proiecte, Sunset Residences din Drumul Taberei, Monaco Towers din Berceni si Citadella Titan.

Pe de alta parte, alte noua ansambluri rezidentiale, printre care Pallady Towers, Rasarit de Soare din Titan, UpGround Pipera sau Residenz din Chitila sunt finantate de un numar de patru banci – Credit Europe, Raiffeisen, Banca Romaneasca si UniCredit.

Existenta unei finantari bancare reprezinta o garantie in plus pentru realizarea proiectelor de ansambluri rezidentiale, in conditiile in care vanzarile de locuinte au scazut, iar o parte dintre dezvoltatori depindeau intr-o buna masura de sumele obtinute din vanzarile off-plan.

De regula, bancile si companiile implicate in dezvoltarea de ansambluri rezidentiale extind colaborarea si in ceea ce priveste acordarea de credite in conditii si la dobanzi preferentiale clientilor din cadrul acestor proiecte. Companiile de dezvoltare reclama faptul ca in urma problemelor existente pe pietele financiare internationale, bancile sunt mult mai reticente in prezent sa finanteze proiecte imobiliare, iar costurile finantarii sunt mai mari.

In aceste conditii, numarul ansamblurilor rezidentiale lansate anul acesta este sub nivelul de anul trecut, tinand cont si de faptul ca volumul tranzactiilor a scazut semnificativ in primele sase luni ale anului.

Cele mai active banci pe rezidential

• Alpha Bank – Asmita Gardens, Green Vista, Odyssea, Liziera, Blue Tower;
• BCR – Sunset Residences, Monaco Towers, Citadella Titan;
• Credit Europe – Primavara, Pallady Towers, Gloria;
• Raiffeisen – Rasarit de Soare, Rose Garden;
• Banca Romaneasca – Platinum Towers, UpGround;
• UniCredit Tiriac Bank – FeliCity, Residenz.

Grupul Conarg din Pitesti, controlat de omul de afaceri Valentin Visoiu (foto), este interesat sa se extinda prin achizitii de companii specializate de pe piata constructiilor, pentru care are pregatit un buget de cateva zeci de milioane de euro, pentru a diversifica obiectul de activitate al firmei.
 
“Vrem sa achizitionam companii de constructii specializate pe diferite tipuri de lucrari, cum ar fi instalatii sau structuri, care sa completeze activitatea celor doua firme de constructii specializate in antreprenoriat general din grup. Valoarea unei companii achizitionate poate ajunge si la cateva zeci de milioane de euro”, a declarat Valentin Visoiu, presedintele Conarg, care estimeaza pentru anul acesta o cifra de afaceri de 100 de milioane de euro, in crestere cu 25% fata de anul trecut, datorita contractelor aflate in derulare.

Printre cele mai importante proiecte pe care le construieste Conarg se numara doua centre comerciale Carrefour in Pitesti – in cadrul parcului de retail Jupiter, si in Bucuresti – in proiectul Vitantis, precum si proiectul logistic Bucharest West.

Pe de alta parte, Conarg Real Estate, divizia de dezvoltare imobiliara a grupului, va investi 150 de milioane de euro in trei proiecte rezidentiale in Bucuresti, care vor livra 2.500 de apartamente pana in 2010-2011.

Astfel, compania va aloca 60 mil. euro pentru constructia unui complex rezidential de aproape 1.000 de apartamente in zona Titan din Bucuresti. Complexul din Titan, denumit Rasarit de Soare, va cuprinde sapte blocuri, cu garsoniere si apartamente de doua, trei si patru camere. Conarg Real Estate estimeaza ca la finalizare proiectul va fi evaluat la 75 milioane de euro.

Imobilele vor avea 11 etaje, iar intregul ansamblu este construit pe un teren de 18.221 metri patrati. Lucrarile de constructie la cele 988 de apartamente au fost deja initiate, locuintele umand sa fie predate de la finele anului 2009 pana la mijlocul anului 2010.

Rasarit de Soare este al doilea proiect rezidential construit de firma Conarg in Bucuresti, dupa Quadra Place, care a fost finalizat anul trecut si vandut in totalitate.

Conarg Real Estate este o firma cu capital romanesc, infiintata in anul 2006. Grupul Conarg este format din cinci companii, Conarg SA (firma de management a grupului, fostul Trust de Constructii din Pitesti), Conarg Construct, Conarg Consulting (activitate de constructii), Conarg Real Estate (dezvoltator imobiliar) si Conarg Trade (distributie de materiale de constructii).