Vrem credite imobiliare!
A doua jumatate a anului 2008 a adus panica pe piata imobiliara: nu se mai vinde mare lucru.
Pentru a intelege cat de diferita este aceasta situatie fata de inceputul anului 2008 este suficient sa analizam evolutia vazarilor apartamentelor din cadrul complexului rezidential Rasarit de Soare:
La mai putin de 3 luni de la lansare (februarie 2008) cele 998 apartamente erau vandute in proportie de 50%. In prezent, la aproape 1 an de la lansare, acest procent a urcat abia la 65%.
Cum s-a ajuns aici? Ingradirea accesului la credite, pe de o parte, si diparitia motivatiei unor tranzactii cu caracter speculativ pe de alta.
Ritmul de crestere al preturilor apartamentelor din Bucuresti i-a facut pe multi sa creada ca acest lucru va continua. Parea o investitie buna, cu profit sigur, achizitionarea unui apartament in aceste conditii. Numarul clientilor care cadeau sub incidenta acestui profil era unul consistent.
De asemenea, cetatenii straini, obisnuiti cu preturile mai mari din capitalele europene, au mizat pe asemanarea evolutiei pietei de imobiliare din Bucuresti cu alte capitale din Europa de Est (Varsovia, Praga, Bratislava, etc).
Decalajul de 5 ani intre dezvoltarea economica a Romaniei si a celorlate state est-europene déjà admise in UE justifica aceasta prognoza.
La inceputul lui 2008 metrul patrat construit valora in Varsovia de 2 ori mai mult.
A cumpara o proprietate de 2 ori mai ieftin si ulterior sa o inchiriezi la preturi europene pana la vanzarea sa catre terti in 2012 parea o afacere mai mult decat buna.
Din acest motiv nu trebuie sa ne surprinda ca o mare parte din clienti RDS sunt cetateni straini amatori de profit rapid.
Acest entuziasm a fost curmat brusc in a doua jumatate a anului 2008. Bancile au inceput sa anunte ca au probleme si sa inceapa ca mearga cu caciula in maini pe la guvernele din tara de origine.
ING si Raiffeisen sunt numai cateva exemple ale colosilor metamorfozati in pitici in timpul crizei.
Prima conseciinta acestei situatii a fost limitarea accesului la credite atat pentru persoane fizice, cat si pentru persoane juridice.
S-a produs astfel o reactive in lant: lipsa creditarii bancare a dus la imposibilitatea atat a lansarii unor proiecte noi, cat si la cea a achizitiei apartamentelor existente déjà pe piata.
Preturi la imobiliare s-au agatat disperat de maximul din vara lui 2008, insa au incep timid (cu pana la 10%) sa scada. In prezent au ramas cat de cat vandabile numai apartamentele cu suprafata mai mica (pana in 70 mp), implicit mai ieftine.
Acest foarte usor declin al preturilor poate insa sa fie bulgarele de zapada care se transforma in avalansa. El genereaza teama bancilor in slaba performanta a creditelor imobiliare. Din aceasta cauza ele au inceput sa subevalueze exagerat de mult proprietatile ipotecate.
Situatia aceasta arunca in derizoriu cresterea gradului de indatorare admis de BNR. La ce foloseste sa poti cere mai multi bani de la banca daca nu ai suficiente garantii pentru a contracta un credit imobiliar?
Nesiguranta bancilor in creditatea achizitionarii imobilelor este evidenta si in cazul complexului RDS.
Raiffeisen, banca care a finantat partial acest complex, a incetat din luna februarie 2009 sa mai crediteze apartamentele neterminate din RDS pentru cei care dadusera un avans de numai 25%.
Acest lucru nu poate insemna decat ca finantarea in proportie de 75% a acestor apartamente nu este considerata performanta.
Si mai inseamna inca un lucru: mai multa presiune pe clientul complexului RDS si pe constructorul Conarg.
Pentru ca lucrurile sa aiba un final fericit este nevoie de 2 lucruri:
- Un acces mai larg la liniile de creditare incepand cu 2010 pentru clientii RDS
- Existenta unor lichiditati in buzunarul contructorului astfel incat sa poata termina proiectul in conditiile lipsei unor linii noi de finantare si a lipsei de moment a unor noi vanzari de apartamente.
Timpul ne va arata daca aceste 2 lucruri se vor intampla simultan.