Blogul complexului Rasarit de Soare

Articol publicat si pe http://steliadis.blogspot.com

Ne-am bucurat în urmă cu câteva săptămâni, atunci când am fost anunţaţi că blocul va fi predat mai devreme cu 9 luni.

De fapt nu era un avantaj pentru client ci pentru dezvoltator care vrea să scape de şantierul cu pricina şi evident să intre în posesia lichidităţilor pe care le presupune finalizarea unui asemenea mega proiect.

Dar nu despre asta mi-am propus sa vă vorbesc astăzi ci despre nesimţirea, uneori inimaginabilă, a oamenilor de afaceri din RO.

Conargul este firma care se mândrea că are capital social românesc în proporţie de 100 la 100. Sincer as fi preferat un capital 100 la 100 nemtesc spre exemplu. Si acum vin sa-mi argumentez afirmatia.

Ce s-a gandit omul de afaceri din RO? După ce vinde complexul să-şi lase o portiţă prin care să transforme acest cartier intr-o vacă de muls pe termen lung… că aşa e in perioada de criza. Buuun.

Dar cum s-ar putea realiza acest lucru? Printr-o firmă care să administreze cartierul pe care dezvoltatorul l-a construit. Aşa că în momentul în care am semnat antecontractul de vânzare cumpărare a fost strecurat acolo un paragraf prin care noi ne angajam să acceptăm să fim administrati de o firma denumită Quadra Place Management (QPM).

Într-o primă fază nu am văzut nimic putred, ba mai mult eram conştient că un astfel de ansamblu nu mai poate fi administrat ca pe vremea parintilor de cate un pensionar ciudat care să urmareasca cine intra si cine iese din bloc. A venit vremea modernizării am spus noi, a venit vremea jafului au spus ei.

Prima breşă şi tot odată primul semn de întrebare a sosit in momentul in care Conargul a susţinut sus şi tare că firma de administrare nu are nicio legătură cu grupul de firme argeşean. După o foarte scurta ancheta am observat că atât adresa QPM cât şi acţionariatul era identic cu cel al Conargului… aşadar schema se confirmă.

Mergem mai departe în maruntaiele acestui contract. El prevede plata unor sume de 0,35 euro/mp construit. Daca tinem cont ca vb de un cartier de 90,000 de mp construiti pe de o parte iar de cealaltă parte ca nu avem voie sa reziliem contractul pe o perioada de 5 ani rezulta ca această QPM va face in cei 5 ani de administrare peste 1,8 milioane de euro pe spatele nostru.

Acum o sa-mi spuneti ca exista cheltuieli ale QPM. GRESIT. Iata ce scrie in contract:

art. 24 - beneficiara (adica proprietarul apartamentului) va suporta contravaloarea tuturor cheltuielilor …. Administratorul (QPM) nu va suporta contravaloarea nici unor bunuri sau servicii legate de proprietate

art. 28 - beneficiara va suporta … contravaloarea tuturor cheltuielilor legate de intretinerea si buna functionare a spatiilor comune

art. 29 - beneficiara va suporta contravaloarea tuturor cheltuielilor aferente fiecarui apartament si a locului de parcare

Buuun. Din pacate dragilor asta nu este tot. Va ganditi acum pentru ce platitim 1.8 milioane de euro? Raspunsul este relativ simplu:

art. 8 - QPM va negocia si incheia , in numele si pe seama tuturor proprietarilor, contracte cu furnizorii de bunuri, utilitati si servicii.

Alte spagi primite de QPM, caci toata lumea vrea sa ofere servicii pentru 1000 de ap, alta distractie. Daca intelegem bine ii platiti cu 1.8 mil de euro ca sa primeasca o serie de spagi grase de la cei care ofera servicii specifice si care vor sa intre in RDS.

Stiu ca este trist dar lucrurile nu se opresc aici. Daca tot nu face nimic QPM are vreo obligatie? Din pacate NU.

art. 36 - obligatiile asumate de Administrator (QPM) prin acest contract sunt obligatii de diligenta iar nu de rezultat.

Cum traducem? La fel de simplu. Eu (QPM) ti-am adus firma de net, adica am facut diligentele necesare… acum ca netul nuu merge nu mai e treaba mea. Sau eu v-am adus firma de service asccensor… ca nu merg lifturile asta nu ma mai priveste… si exemplele pot continua.

Numai ca eu le pregatesc o mare surpriza… Una mai mare decat decat au pregatit ei pentru noi

Stelian Muscalu Articole de la locatari QPM

De ceva vreme dezvoltatorul Conarg a anuntat ca apartamentele din complexul Rasarit de Soare vor fi gata in luna septembrie a anului 2009, adica cu 9 luni mai devreme fata de termenul stabilit iniatial.

Este o veste buna, insa si una rea pentru viitorii proprietari.

Buna pentru ca Conarg este printre putinii dezvoltatori care finalizeaza un proiect rezidential in aceasta perioada de apocalipsa imobiliara.

Rea pentru ca conform articolelor 19 si 20 din antecontractul de vanzare-cumparare semnat intre parti, dupa finalizarea apartamentului, vanzatoarea va transmite o notificare cumparatorilor in care se va preciza data, locul si ora la care partile se vor prezenta la imobil in vederea semnarii unui proces verbal in care se va constata respectarea parametrilor tehnici (calitativi si cantitativi) ai imobilului.

Dupa semnarea acestui process verbal, partile vor agrea data (nu mai mult de 21 de zile lucratoare de la data semnarii procesului verbal), locul si ora la care se vor prezenta in fata notarului public in scopul semnarii contractului de vanzare cumparare in forma autentica.

In contract nu este mentionat termenul la care trebuie facuta plata (acest lucru va fi specificat in contractul de vanzare-cumparare in forma autentica semnat si intre parti), insa se mentioneaza o intarziere de plata maxima de 45 de zile (Articolul 18) incapand cu care Conarg poate opta, liber si exclusiv la libera sa apreciere intre:
- a acorda un nou termen cumparatorilor sau
- a desface antecontractul, situatie in care cumparatorul va putea recupera numai 50% din suma avansata.

Conform Articolului 17 din antecontractul de vanzare-cumparare, pentru fiecare zi de intarziere a efectuarii platii, se va percepe o penalitate de 0,05% aplicata sumei restante, insa valoarea totala a penalitatilor nu va putea depasi 5000 EUR (situatie in care se poate ajunge la desfacerea antecontractului).

Concluzionand, cine nu vrea penalitati, ca sa nu mai vorbim de pierderea a 50% din suma data déjà Conargului, e bine sa aiba toti banii restanti in luna noiembrie.

Acest lucru inseamna 8 luni in plus la contractarea unui credit ipotecar si 8 luni in minus pentru a strange bani.

Webmaster RDS Info Articole de la locatari Webmaster says

Intr-o lume normala cel mai puternice opinii sunt cele care spun ceva negativ.

Este si normal. Daca esti nemultumit de ceva, doresti sa previ pe toata lumea de acest lucru.

Daca ai dubii, vrei sa iti verifici indoielile cu cei din jur, ideal cu cei care trec prin acelasi lucru ca si tine.

Intr-o perioada de panica, doresc sa scriu despre lucrurile bune ale complexului RDS.

Constructia:
Este punctul forte al RDS-ului. Lucrarile merg foarte bine avand un avans in fata agendei proiectului stabilita intial. Astfel, in apartamentele care déjà au geamurile puse s-a trecut la finisaje.

Undeva inspre luna mai vor fi deschise publicului in cateva apartamente finisate. Vom putea vedea atunci pe viu calitatea executiei si respectarea termenilor contractuali.

Strategia Conarg:
Compania anunta la inceputul anului 2008 lansarea complexului Rasarit de Soare din Titan, iar in toamna lui 2008 lansarea Quadra Place 2 din Militari.

Schimbarea totala a dinamicii achizitiilor imobiliare a facut ca Quadra Place 2 sa devina un proiect nevandabil in prezent.

La sfarsitul lui 2008 constructorul anunta sistarea pe termen nedeterminat a acestuit proiect (QP2). A fost o decizie mai mult decat inteleapta, care permite concentrarea intregilor resurse Conarg in directia RDS.

Multi dintre clientii RDS au ales acest proiect tocmai din cauza cartii de vizita a constructorului. Cati dezvoltatori aveau la inceputul lui 2008 in portofoliu un complex asemeni Quadra Place 1?

Pare logic ca Conarg SA sa doreasca sa isi consolideze pe piata imaginea de constructor care isi respecta contractele. Este cea mai sigura cale de a vinde masiv si in viitor.

Un RDS livrat la timp, conform specificatiilor stabilite in contract, valoreaza enorm la capitolul carte de vizita in aceste vremuri in care dezvoltatorii se sting unul cate unul. 

Termeni financiari:
Oferta RDS la momentul lansarii era una dintre cele mai bune de pe piata. Evident ca scaderea preturilor la imobiliare a afectat inclusiv apartamentele noi. Se vorbeste in prezent de scaderi de pana la 10%.

Conarg SA, sustinut tot mai putin de Raiffeisen Bank care a eliminat pentru moment oferta de credite pentru apartamentele RDS neterminate, a venit in intampinarea clientilot cu reduceri importante in cazul efectuarii unor plati in avans.

Putem specula ca se incearca o armonizare subtila a preturilor apartamentelor contractate in prima jumatate a lui 2008 cu oferta din 2009 si 2010.

Comunicarea cu clientul:
Vanzarea complexului RDS se face de catre Eurisko. Se simte o mare flexibilitate si proptitudine la nevoile clientului.

Din pacate nu exista un centru virtual autorizat de informare tip blog sau forum unde reprezentanti Conarg si Eurisko sa ofere raspunsuri “oficiale” la intrebarile clientului; singura solutie este comunicarea directa prin email sau telefon cu broker-ul Eurisko.

In concluzie, cred ca RDS este unul dintre cele mai solide proiecte rezidentiale in derulare in prezent. Mai avem inca un an ca sa vedem nu ne-am inselat.

Webmaster RDS Info Articole de la locatari Webmaster says

In mai putin de 3 luni de la lansare complexul RDS era vandut in proportie de 50%.

Acum, la mai bine de 1 an de la lansare, acest procent a urcat la abia 65%.

Este o evolutie normala in aceasta perioada. Ce face insa pentru a se vinde mai multe apartamente in acest complex?

Putem raspunde cu mana pe inima la aceasta intrebare numai pentru piata romaneasca.

Ei bine, Conarg SA & Eurisko nu face mare lucru ca sa vanda.

Nu s-a numarat printre expozantii targului de imobiliare din perioada 5-8 februarie 2009.

Nu apare in reclame publicate in reviste de specialitate.

Singurele “aparitii” sunt articole periodice despre imobiliare publicate de Ziarul Financiar.

Ca locatar mi-ar place sa vad acest proiect vandut intr-o proportie mai mare.

Sper ca pagina RDS Info sa ajute, macar in mica masura, a complexului RDS.

Webmaster RDS Info Articole de la locatari Webmaster says

A doua jumatate a anului 2008 a adus panica pe piata imobiliara: nu se mai vinde mare lucru.

Pentru a intelege cat de diferita este aceasta situatie fata de inceputul anului 2008 este suficient sa analizam evolutia vazarilor apartamentelor din cadrul complexului rezidential Rasarit de Soare:

La mai putin de 3 luni de la lansare (februarie 2008) cele 998 apartamente erau vandute in proportie de 50%. In prezent, la aproape 1 an de la lansare, acest procent a urcat abia la 65%.

Cum s-a ajuns aici? Ingradirea accesului la credite, pe de o parte, si diparitia motivatiei unor tranzactii cu caracter speculativ pe de alta.

Ritmul de crestere al preturilor apartamentelor din Bucuresti i-a facut pe multi sa creada ca acest lucru va continua. Parea o investitie buna, cu profit sigur, achizitionarea unui apartament in aceste conditii. Numarul clientilor care cadeau sub incidenta acestui profil era unul consistent.

De asemenea, cetatenii straini, obisnuiti cu preturile mai mari din capitalele europene, au mizat pe asemanarea evolutiei pietei de imobiliare din Bucuresti cu alte capitale din Europa de Est (Varsovia, Praga, Bratislava, etc).

Decalajul de 5 ani intre dezvoltarea economica a Romaniei si a celorlate state est-europene déjà admise in UE justifica aceasta prognoza.

La inceputul lui 2008 metrul patrat construit valora in Varsovia de 2 ori mai mult.

A cumpara o proprietate de 2 ori mai ieftin si ulterior sa o inchiriezi la preturi europene pana la vanzarea sa catre terti in 2012 parea o afacere mai mult decat buna.

Din acest motiv nu trebuie sa ne surprinda ca o mare parte din clienti RDS sunt cetateni straini amatori de profit rapid.

Acest entuziasm a fost curmat brusc in a doua jumatate a anului 2008. Bancile au inceput sa anunte ca au probleme si sa inceapa ca mearga cu caciula in maini sa ceara bani pe la guvernele din tara de origine.

ING si Raiffeisen sunt numai cateva exemple ale colosilor metamorfozati in pitici in timpul crizei.

Prima conseciinta acestei situatii a fost limitarea accesului la credite atat pentru persoane fizice, cat si pentru persoane juridice.

S-a produs astfel o reactive in lant: lipsa creditarii bancare a dus la imposibilitatea atat a lansarii unor proiecte noi, cat si la cea a achizitiei apartamentelor existente déjà pe piata.

Preturi la imobiliare s-au agatat disperat de maximul din vara lui 2008, insa au incep timid (cu pana la 10%) sa scada. In prezent au ramas cat de cat vandabile numai apartamentele cu suprafata mai mica (pana in 70 mp), implicit mai ieftine.

Acest foarte usor declin al preturilor poate insa sa fie bulgarele de zapada care se transforma in avalansa. El genereaza teama bancilor in slaba performanta a creditelor imobiliare. Din aceasta cauza ele au inceput sa subevalueze exagerat de mult proprietatile ipotecate.

Situatia aceasta arunca in derizoriu cresterea gradului de indatorare admis de BNR. La ce foloseste sa poti cere mai multi bani de la banca daca nu ai suficiente garantii pentru a contracta un credit imobiliar?

Nesiguranta bancilor in creditatea achizitionarii imobilelor este evidenta si in cazul complexului RDS.

Raiffeisen, banca care a finantat partial acest complex, a incetat din luna februarie 2009 sa mai crediteze apartamentele  neterminate din RDS pentru cei care dadusera un avans de numai 25%.

Acest lucru nu poate insemna decat ca finantarea in proportie de 75% a acestor apartamente nu este considerata performanta.

Si mai inseamna inca un lucru: mai multa presiune pe clientul complexului RDS si pe constructorul Conarg.

Pentru ca lucrurile sa aiba un final fericit este nevoie de 2 lucruri:

• Un acces mai larg la liniile de creditare incepand cu 2010 pentru clientii RDS
• Existenta unor lichiditati in buzunarul contructorului astfel incat sa poata termina proiectul in conditiile lipsei unor linii noi de finantare si a lipsei de moment a unor noi vanzari de apartamente.

Timpul ne va arata daca aceste 2 lucruri se vor intampla simultan.

Webmaster RDS Info Articole de la locatari Webmaster says

Printre efectele fluctuatiei pietei de imobiliare se numara reticienta cumparatorilor de a contracta apartamente si teama dezvoltatorilor de a mai incepe proiecte noi.

La inceputul acestui an s-a creat un nou precendent pe aceasta piata marcata deja de panica: vanzarea unor apartamente dintr-un complex rezidential catre primaria Sectorului 1 ca locuinte sociale.

Pe forumul RDS de pe softpedia.com au aparut deja voci care anunta ca acest lucru s-ar putea intampla si in cazul RDS. 

Iata stirea preluata de pe Realitatea TV asa cum a aparut ea la data de 17 ianuarie 2009.  

Prelungirea Ghencea, sectorul 6 al Capitalei, Cartierul Latin. În acest cartier rezidenţial primăria sectorului 1 a cumpărat apartamente pentru persoanele evacuate din casele naţionalizate.

Niciuna dintre locuinţele sociale achiziţionate în cartiere de lux şi pe care s-a plătit între 1100 şi 1500 de euro pe metru pătrat, nu se află în sectorul 1. Conform legii 215 pe 2001, articolul 95, primăriile de sector nu poat administra bunuri care nu se află pe raza lor teritorială. Administraţiile locale au competenţe administrative doar pe raza teritorială a sectoarelor pe care le conduc. Cu toate acestea…

Legea 215 spune clar că, pentru a se putea ocupa serviciul de asistenţă socială sector 1 de aceste case, trebuie aprobarea consiliului general al capitalei. Aprobare pe care sectorul 1 nu o are. Pe lângă această problemă, la uşile primăriei sectorului 1 aşteaptă peste 1400 de familii care nu au unde să locuiască.

Unele cazuri sunt chiar disperate, cel mai elocvent exemplu este cel al familiei Violan. În septembrie 2008 au ajuns în stradă cu doi copii mici. De atunci au făcut cale bătută la primăria sectorului 1 doar, doar se va îndura cineva de ei şi le va da o cămuruţă!

Webmaster RDS Info Articole inrudite Articol Realitatea TV